퇴거하라는 통보를 문자로 받았어요, 법적 효력 있나요?

1. 문자 한 통으로 퇴거 통보? 나가야 하나요?

“○○님, 계약 만료일이 다가오니 ○월 ○일까지 퇴거 부탁드립니다.”

집주인에게서 이런 문자를 받았을 때, 정말 혼란스러웠어요.
이게 ‘요청’인지 ‘명령’인지,
무시하면 법적으로 불이익이 있는 건지 전혀 감이 안 잡히더라고요.
특히 저는 갱신요구권도 아직 쓰지 않은 상태였고,
전세 계약이 종료되기 2개월도 남지 않은 상황이었어요.

그래서 찾아봤어요.
문자 한 통, 카카오톡 메시지, 전화 통화로 퇴거 통보하는 게 법적으로 유효한지.
결론부터 말하자면,
무조건 유효하다고 보기는 어렵습니다.

 

2. 퇴거 통보는 ‘형식보다 내용’이 중요합니다

현행 주택임대차보호법 제6조의3에서는
세입자나 집주인이 계약을 종료하거나 갱신하지 않으려면
📌 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 서면으로 통보해야 한다고 명시돼 있어요.

그런데 여기서 중요한 포인트:
‘서면’이 꼭 인쇄된 종이나 공문이어야 하는 건 아니다라는 거예요.
📱 문자, 이메일, 카카오톡도 실제로는 서면 효력으로 인정되는 사례가 많아요.
특히 문자의 내용이 명확하고,

• 임대차 주소
• 계약 기간
• 퇴거 요구 날짜
• 이유(직접 거주, 매매 등)
  등이 포함되어 있다면,
  실질적으로 퇴거 통보의 효력이 인정될 가능성이 높습니다.

단, 이 통보가 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 이루어졌는지가 정말 중요해요.
이 시기를 벗어나면, 퇴거 통보 자체가 무효가 될 수 있어요.
즉, 아무리 정중하게 문자로 보냈더라도
📅 계약 만료일 1개월 전에 통보했다면? → 법적 효력 없음.

 

3. 나도 갱신요구권을 쓸 수 있는데, 집주인이 강제로 나가라면?

2020년 이후, 많은 사람들이 계약갱신요구권을 활용하고 있어요.
한 번 더 살고 싶으면 최장 2년까지 계약을 자동 연장할 수 있는 권리죠.

그런데 집주인이 문자로
“우리 딸이 들어올 거라서 세입자 나가야 합니다.”
“직접 거주할 예정이에요.”
이렇게 말하는 경우도 많아요.

여기서 중요한 건,
📌 직접 거주 사유는 입증이 필요하다는 것이에요.

• 단순히 말로만 주장해서는 안 되고
• 실제로 본인이 이 집에 거주했는지
• 허위로 나가게 하고 다른 사람에게 임대했는지
  등은 임차인이 추후 확인 후 손해배상 청구 가능해요.

즉, 내가 계약갱신요구권을 행사했는데
집주인이 퇴거 요청을 문자로만 하고,
정당한 사유나 증거 없이 나가라고 하면?
→ 거부할 수 있습니다.
→ 오히려 갱신요구권이 법적으로 우선입니다.

 

4. 대응은 이렇게 하면 됩니다 – 무시하지도, 즉시 따르지도 말기

제가 실제로 대응한 방식은 이랬어요:

1. 문자 받은 날짜와 내용을 캡처
2. 계약서 확인 – 갱신요구권 행사 여부, 만료일
3. 문자로 “갱신요구권을 행사하겠습니다” 답변
4. 법률구조공단 또는 대한법률구조공단 전화 상담 (무료 상담 가능)

그리고 문자 통보를 무조건 무시하지 않고,
정중하게 "법적 절차에 따라 진행하겠다"는 뜻을 전달했어요.
이게 나중에 문제로 번질 경우,
제가 “정당하게 대처했음”을 보여주는 근거가 됩니다.

마지막으로,
📌 집주인의 퇴거 요구가 정당한지 확인하지 않은 채 섣불리 이사 준비를 하지 마세요.
당신도 법으로 보호받는 임차인입니다.