전세 사기 당했을 때, 가장 먼저 해야 할 일 5가지

1. 사기인지 확인부터 – 전세 사기의 유형과 첫 징후들

전세 사기는 갑작스럽게 일어나지 않는다. 사실 대부분의 경우는 사기를 당한 이후에야 “그때 이상하다고 느꼈었는데…”라는 후회를 남기곤 한다. 전세 사기는 보통 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줄 능력이 없거나, 의지가 없는 상황에서 발생한다. 전세 계약 당시 등기부등본을 제대로 확인하지 않거나, 다가구·다세대주택에서 여러 세입자와 동시에 계약해 보증금이 중복된 경우가 대표적이다.
또한 집이 경매로 넘어갔거나, 이미 근저당이 많이 설정되어 있는 경우라면 사기를 의심해야 한다. 등기부등본상 채권액이 지나치게 높거나, 임대인이 바뀐 경우에도 주의가 필요하다. 전세금 반환이 어려운 상황이라는 걸 알게 되었을 때, 많은 사람이 패닉에 빠진다. 하지만 이럴수록 중요한 건 사기 여부를 명확히 확인하고, 신속하게 대응하는 것이다.

 

2. 임차권 등기명령 신청 – 보증금 우선순위 확보하기

사기라고 확신이 든다면, 가장 먼저 해야 할 일 중 하나는 ‘임차권 등기명령’을 신청하는 것이다. 이 조치는 전세계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했을 때, 세입자의 권리를 법적으로 보존하는 장치다. 즉, 집에서 퇴거한 이후에도 임차인으로서 권리를 유지할 수 있게 해주는 것이다.
임차권 등기명령은 관할 지방법원에 서류로 신청하면 되며, 보통 1~2주 내로 등기가 완료된다. 등기가 완료되면 집주인의 동의 없이도 내 권리를 주장할 수 있고, 이후 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 우선순위에 따라 일부라도 회수할 수 있는 가능성이 생긴다.
이 절차를 늦추면 후순위로 밀릴 수 있기 때문에, 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성 자체가 사라질 수 있다. 퇴거 전후 타이밍도 중요하다. 되도록 퇴거 전 신청을 완료하고, 나가기 전까지 등기 완료 사실을 문서로 받아두는 게 좋다.

 

3. 확정일자와 전입신고 – 법적 우선변제권 확보하기

많은 사람들이 놓치는 부분 중 하나는 바로 전입신고와 확정일자의 중요성이다. 전세 계약 시 이 두 가지를 했는지에 따라 법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 범위가 달라진다. 전입신고는 동사무소 또는 정부24를 통해 간단히 할 수 있으며, 임차인이 실제 해당 주소에 거주하고 있다는 것을 증명하는 수단이다.
확정일자는 주택임대차계약서에 동사무소나 주민센터에서 공식 날짜 도장을 받는 것인데, 이는 임차인이 언제 계약했는지를 법적으로 인정받는 기준이 된다. 이 두 가지가 모두 갖춰져 있어야 ‘우선변제권’을 인정받을 수 있다.
집이 경매로 넘어갔을 때, 여러 채권자가 몰려 있는 상황에서 이 두 가지가 없는 경우 임차인은 가장 후순위가 된다. 다시 말해, 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 훨씬 높아진다는 뜻이다.
전세 사기 이후 법적 대응을 하려면 이 두 가지는 반드시 체크해야 한다.

 

4. 형사 고소와 손해배상 청구 – 전세 사기 처벌과 대응의 끝판왕

전세 사기의 가능성이 명확하고, 임대인의 악의성이 뚜렷하다면 형사 고소를 검토해야 한다. 주로 사기죄, 업무상 배임죄, 부동산 실명법 위반 등이 적용되며, 경찰서나 검찰청을 통해 고소장을 제출할 수 있다. 이때도 가장 중요한 건 ‘증거’다. 계약서, 등기부등본, 문자 메시지, 통화 녹취, 입금 내역 등은 모두 유력한 자료가 된다.
형사 고소는 임대인에게 처벌을 내리는 목적이고, 별도로 민사 손해배상 청구도 가능하다. 법적 조치는 단기간에 해결되지 않지만, 제대로 절차를 밟으면 피해 보전 및 사회적 책임을 묻는 결과를 얻을 수 있다.
특히 요즘은 전세 사기 특별법이 통과되면서 일정 요건을 갖춘 피해자는 정부 지원을 받을 수도 있다. 국토교통부, 주택도시보증공사(HUG), 지자체 등에서 법률 상담 및 지원 프로그램을 운영 중이니 꼭 활용하자. 무조건 혼자 끙끙 앓기보다, 도움받을 수 있는 루트가 많다는 걸 기억하자.